Az ingatlan sokak szemében a „biztos befektetés” szinonimája. A valóságban azonban egy lakás megvásárlása, felújítása és bérbeadása komoly tőkét, időt és energiát igényel. Létezik viszont egy kevésbé ismert, mégis világszerte népszerű megoldás: a REIT, vagyis az ingatlanrészvény. Mi az a REIT befektetés? Így fektethetsz ingatlanba milliók nélkül, osztalékkal és teljesen passzívan. Előnyök, példák, összehasonlítás.
Mi az a REIT?
A REIT (Real Estate Investment Trust) magyarul leginkább ingatlanbefektetési társaságként fordítható. Úgy működik, mint egy ETF, csak kifejezetten ingatlanokra specializálódva.
Amikor REIT-részvényt vásárolsz, nem egy lakást veszel meg, hanem egy olyan tőzsdén jegyzett cégbe fektetsz, amely:
- irodaházakat,
- bevásárlóközpontokat,
- raktárakat,
- hoteleket,
- lakóingatlanokat
tulajdonol és ad bérbe.
A bérleti díjakból származó bevétel nagy részét a részvényesek kapják meg osztalék formájában.
Világhírű épületek, amelyek mögött REIT-ek állnak
Sokan nem is gondolnák, de ikonikus épületek tulajdonosai gyakran tőzsdén jegyzett REIT-ek. Ezekből te is „résztulajdonos” lehetsz néhány tízezer forintért.
| Híres épület / létesítmény | Melyik REIT tulajdona? | Ticker |
|---|---|---|
| Empire State Building (New York) | Empire State Realty Trust | ESRT |
| Caesars Palace (Las Vegas) | VICI Properties | VICI |
| Westfield bevásárlóközpontok (London, Párizs stb.) | Unibail-Rodamco-Westfield (portfóliójában korábban és részben jelenleg is) | URW |
| Salesforce Tower (San Francisco) | Boston Properties | BXP |
| Amazon logisztikai ingatlanok (világszerte) | Prologis | PLD |
| 7-Eleven üzletek (USA) | Realty Income | O |
Ez a modell teszi lehetővé, hogy a kisbefektetők is hozzáférjenek olyan ingatlanokhoz, amelyek korábban csak intézményi befektetők számára voltak elérhetők.
Miért népszerű befektetés a REIT?
1. Magas osztalék
Az USA-ban a REIT-ek jogszabály szerint az adózott eredményük legalább 90%-át kötelesek kifizetni osztalékként. Ez jellemzően évi 4–6% körüli osztalékhozamot jelent dollárban vagy euróban, ugyanakkor fontos hangsúlyozni, hogy az osztalék nem garantált, mértéke a piaci környezettől és a vállalat teljesítményétől függ.
2. Passzív ingatlanbefektetés
REIT-tulajdonosként:
- nem újítasz fel,
- nem tárgyalsz bérlőkkel,
- nem kezeled a meghibásodásokat,
- nem kell több tízmillió forintos induló tőke.
3. Kiváló likviditás
Egy lakást eladni hónapokig tarthat. Egy REIT-részvényt másodpercek alatt eladhatsz tőzsdei nyitvatartási időben.
4. Diverzifikáció
Míg egy fizikai ingatlan egyetlen helyhez és bérlőhöz kötött, addig egy REIT:
- több száz vagy több ezer ingatlant birtokol,
- különböző régiókban,
- eltérő bérlői struktúrával.
Amerikai és európai REIT-példák
Amerikai REIT-ek (dollár alapú)
- Realty Income (O) – havi osztalékfizetéséről ismert, főként kiskereskedelmi ingatlanokat ad bérbe
- American Tower (AMT) – mobilkommunikációs tornyokat ad bérbe távközlési cégeknek
- Public Storage (PSA) – önkiszolgáló raktármegoldásokra specializálódott
Európai REIT-ek (euró alapú)
- Vonovia (VNA) – Németország legnagyobb lakáskiadó vállalata
- Segro (SGRO) – ipari és logisztikai ingatlanokra fókuszál Európa-szerte
- Klépierre (LI) – európai bevásárlóközpontokra specializálódott társaság, amely korábban magyarországi plázákkal is rendelkezett, portfóliója az évek során több országban átalakult
Hol lehet REIT-eket vásárolni?
Ugyanott, ahol részvényt vagy ETF-et:
- Interactive Brokers, Lightyear – alacsony költségszint
- Banki brókercégek (OTP, Erste stb.) – magasabb díjak, de egyszerűbb ügyintézés
Fizikai ingatlan vs. REIT – a lényegi különbségek
| Szempont | Fizikai lakás (kiadás) | REIT (részvény) |
|---|---|---|
| Tőkeigény | Magas (50M+ Ft + hitel) | Alacsony (akár 5 000 Ft) |
| Munka vele | Sok | Gyakorlatilag semmi |
| Eladhatóság | Hosszadalmas | Azonnali |
| Kockázat | Egy ingatlanra koncentrál | Szélesen megosztott |
A REIT-ek nem helyettesítik teljes mértékben a fizikai ingatlanbefektetést, de valós alternatívát kínálnak azok számára, akik:
- kisebb tőkével szeretnének ingatlanpiaci kitettséget,
- passzív jövedelemre törekednek,
- nem kívánnak a bérbeadás mindennapi kihívásaival foglalkozni.
Nem véletlen, hogy a világ nagy nyugdíjalapjai és hosszú távú osztalékbefektetői portfólióinak stabil elemei a REIT-ek.
